自己破産・個人再生で「マイホーム」の価値はどう決まる？

債務整理をしたら、この家はどうなるの？

借金の返済に悩み、自己破産や個人再生を検討するとき、多くの方が一番に心配されるのが「大切なマイホーム（自宅）を手放さなければならないのか」ということです。

家が残せるかどうかを判断する上で、法律上とても重要になるのが、あなたの家が「オーバーローン」という状態になっているかどうかです。

今日もアーク法律事務所の弁護士鬼頭が、オーバーローンの正しい計算方法や自己破産、個人再生を行う際の注意点を解説します。

【重要】「自己破産」と「個人再生」で結果は大きく違います！

具体的な計算方法を見る前に、まず知っておいていただきたい大切なポイントがあります。

実は、どちらの手続きを選ぶかによって、オーバーローンだった場合の結果が大きく変わるのです。また、その他の注意点もご紹介します。

最初は、個人再生の方から説明をします。

「個人再生」の場合｜オーバーローンなら家を残せる可能性が高い！

個人再生には「住宅ローン特則」という制度があります。

家がオーバーローンであれば、この特則を利用してマイホームを手放さずに、その他の借金だけを大幅に減額できる可能性がグッと高まります。

※もし、アンダーローン（家の価値の方が高い）だった場合

個人再生を使って、家を残すことは可能ですが、住宅ローンの残りを差し引いた「家の純粋な価値」があなたの財産とみなされます。

その結果、借金総額が500万円、家の価値が450万円だった時、450万円は弁済しなくてはいけない額となってしまいます。つまり、50万円の減額しかできなかったということが起きます。

また、借金総額が500万円、家の価値が1,000万円だった時、あなたの財産は、500万円も上回っていることとなり、減額は0円ということにもなりかねません。

次に自己破産の場合です。

「自己破産」の場合｜オーバーローンでも原則、家を残すことはできない

残念ながら、自己破産の場合はオーバーローンであってもアンダーローンであっても、原則として家を手放さなくてはなりません。

じゃあ、なぜ自己破産でもわざわざ家の価値を計算するの？

「家が残せないなら、なぜわざわざ計算するの？」と疑問に思いますよね。 弁護士が事前にこの計算を丁寧に行うのには、あなたを守るための「2つの重大な理由」があるからです。

①「同時廃止」で進められないかを検討している

家の価値を計算して「大赤字のオーバーローン（価値は実質ゼロ）」だと裁判所に証明できれば、他に財産がない限り、費用が安く期間も短い「同時廃止」という手続きで進められる可能性が出てきます。その証明のために、この計算が絶対に必要になります。

②「家も失って借金も減らない」という最悪の事態を防ぐため

もし、家の価値をしっかり調べないまま自己破産を申し立ててしまい、後から「実はアンダーローン（ローンの残りより、家の価値の方が高かった）」と判明したらどうなるでしょうか？

「家を売れば手元にお金が残る」ということは、裁判所から「あなたには価値のある大きな財産がある」とみなされます。すると、以下のような最悪のシナリオが待っています。

1. 家は強制的に売却（換価処分）されてしまいます。
2. 家を売って残ったお金は、すべて裁判所に没収され、債権者へ配分されます。
3. その結果、「家を売ったお金で借金が全額返せてしまった」となった場合、そもそも自己破産で借金をチャラにしてもらう必要がなくなります。

これでは、「大切なマイホームを強制的に奪い取られただけで、自己破産による借金の帳消し（免除）は1円も受けられなかった」「自己破産をしたという事実も残る」という、あなたにとって何のメリットもない悲惨な結果になってしまいます。

オーバーローンの正しい計算方法

それでは、オーバーローンの正しい計算方法を見ていきましょう。

この記事を読んでもよく分からない場合には、直接弁護士にお尋ねください。

1.まずは「固定資産評価額」をベースに計算する

最初の基準となるのが、毎年5月頃に役所から届く納税通知書や、役所で手に入る「固定資産評価証明書」に書かれている評価額です。 （※証明書は、お近くの市税事務所や区役所・市役所の税務窓口で、1枚300円程度で簡単に発行してもらえます）

ただし、この書類に書かれている金額は、実際の売買価格（時価）よりも低く設定されています。そのため、裁判所の手続きでは、時価に近づけるために「一定の倍率（係数）」を掛け算して計算することになっています。

一戸建ての場合の計算式

一戸建ての場合は、「建物」と「土地」をそれぞれ別々に計算して、最後に合計します。

【計算例】 建物の評価額が400万円、土地の評価額が600万円の場合

この「1,800万円」と「住宅ローンの残り」を比べます。

ローンの残りが2,000万円であれば、価値よりローンの方が多いので「オーバーローン」と判定されます。

マンションの場合の計算式

マンションの場合も基本の考え方は同じですが、マンションの土地は住民みんなの共有財産になっています。

そのため、土地の登記簿に書かれているあなたの部屋の持ち分（持分権割合）を掛け算して、正確な価格を割り出す必要があります。少し計算が複雑になるため、ここは弁護士にお任せいただければ大丈夫です。

2.書類上の計算で足りない場合は「不動産会社の査定」を取る

もし、先ほどの「1.5倍・2倍」の計算をした結果、ローンの残りよりも家の価値の方が高くなってしまった場合（アンダーローン）は、次のステップに進みます。

本当にその計算通りの価値があるのかを確かめるために、「地元の不動産会社2社」にお願いして、実際の時価査定書（見積もり）」を取ることになります。

ネットの一括査定は使わない方が良い？

最近はネットで簡単に一括査定が申し込めますが、債務整理の手続きにおいてはあまりおすすめしません。

なぜなら、不動産会社は「うちで売り出してほしい！」と思うあまり、契約を取りたくて時価よりもわざと高めの査定額を出してくる傾向があるからです。

こうして集めた2社の査定額の「平均値」を出し、それと住宅ローンの残りを改めて見比べて、最終的なオーバーローンの判定を行います。

まとめ｜数字の計算は弁護士に任せて、まずは安心してください

「うちの家は残せるのかな？」「オーバーローンになっているのかな？」と、自分で机の上で電卓を叩いて悩む必要はまったくありません。

固定資産の書類の集め方から、不動産会社への査定の頼み方、そして「どうすればこの家を守って（あるいは費用を抑えて）人生を再スタートできるか」のシミュレーションまで、すべてアーク法律事務所が責任を持ってサポートします。

複雑な計算は私たちが引き受けますので、まずはあなたの状況と「これからどうしていきたいか」という大切な気持ちを、そのまま私たちにお聞かせにください。

弁護士費用は不要です。

納得できる道が見つかるまで、何度でも無料相談が受けられます。

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任意整理：1社につき18,000円（税込）
個人再生：積立金×手続き期間（最低積立額は4万円から）
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