個人再生で「マンション管理費の滞納」があると自宅を残せない？

住宅ローンだけでなく「管理費」も溜まっていませんか？

• 住宅ローンの返済が苦しいけれど、個人再生（住宅資金特別条項）を使えば、マイホームを手放さずに借金を大幅に減らせると聞いた
• でも実は、毎月のマンション管理費や修繕積立金も数ヶ月分滞納してしまっている…

住宅ローンで行き詰まっている方の多くが、実はひっそりと抱えているのが「マンション管理費・修繕積立金の滞納問題」です。

結論から申し上げます。

マンションの管理費や積立金を滞納したままだと、たとえ住宅ローンをしっかり払っていても、個人再生で自宅を残すことは法律上できなくなってしまいます。

なぜ、管理費の滞納がそこまで致命的なリスクになるのか。そして、大切な我が家を守るために今すぐ満たすべき要件と「2つの解決策」を、アーク法律事務所の弁護士鬼頭が分かりやすく解説します。

そもそも「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」が使える5つの必須要件

個人再生で、住宅ローンだけは今まで通り払い続けることでマイホームを手放さずに済む「住宅資金特別条項」を使うには、法律で定められた以下の要件をすべて満たしている必要があります。

最重要ポイント：オーバーローンは大前提！

法律上の要件（上記③）にある通り、家を残すためには「住宅ローン以外の余計な担保がついていない状態」でなければなりません。

自宅の資産価値よりもローンの残り残高の方が多い「オーバーローン」の状態であれば、他の債権者がわざわざ家に担保を設定する意味がないため、通常は住宅ローン以外の余計な担保はついていません。だからこそ、オーバーローンであれば本来は問題なく「家を残す手続き」を進めることができます。

なぜ管理費の滞納があると、この大前提がすべて崩壊するのか？

オーバーローンも含めて、上記の5つの要件をすべて完璧にクリアしている方であっても、マンションの管理費や修繕積立金を滞納してしまった瞬間に、すべてが水の泡になります。

なぜなら、日本の法律（区分所有法7条）では、マンションの管理組合に対して「特別の先取特権」という強力な権利を最初から与えているからです。

先取特権とは、「裁判所でわざわざ重大な裁判を起こさなくても、管理費を滞納している人の部屋を、いきなり強制的に売りに出して（競売）、その売却代金から最優先で滞納分を回収していいですよ」という、国が認めた最強の特権です。

どれだけ住宅ローンの残高が多いオーバーローンの状態であっても、管理費を滞納してしまうと、この「先取特権」が住宅ローンを押しのけて最優先で発動してしまいます。

この特権が発動すると、あなたの家を守ることができなくなってしまいます。

■管理費を滞納した時点で、マンションに「住宅ローン以外の強力な担保（先取特権）」が自動的についたとみなされます。 

これにより、先ほど紹介した必須要件の「③住宅ローン以外の担保がついていないこと」に違反してしまいます。

■その結果、裁判所から「要件を満たしていないため、個人再生で家を残す特則は使えません」と一発で突っぱねられてしまいます。

■最悪の場合、個人再生の手続きを進めている真っ最中に、管理組合から本当に家を競売にかけられ、マイホームを強制的に失うことになります。

滞納した管理費をゼロにする「2つの支払い方」と注意点

では、手元にお金がないから困っているのに、どうやってその滞納分を支払えばいいのでしょうか。方法は大きく分けて2つありますが、それぞれに実務上の激しい注意点が存在します。

解決策①どうにかして「自分で支払う」場合

ボーナスが入ったり、不用品を売ったりして、なんとか自分の力で滞納分を管理組合に一括で支払う方法です。

【注意点】

支払う額の分、後からの負担が増える

特定の相手にだけ優先してお金を返す行為は「偏頗弁済（へんぱべんさい：えこひいきの返済）」となり、法律違反です。

ただし、管理費に関しては「家を残すためにどうしても今すぐ払う必要がある」という正当な理由があるため、支払うこと自体は裁判所に大目にみてもらえるケースがあります。

しかし、タダでは済みません。「自分で支払った金額」がそのままあなたの財産（清算価値）としてカウントされてしまうため、個人再生の手続きが終わった後に、あなたが毎月分割で返していくことになる借金の総額が、支払った分だけ増えてしまうという手痛いデメリットが発生します。

解決策②親や兄弟に「援助（贈与）してもらう」場合

あなたのピンチを知った親御さんや親族が、代わりに管理組合の口座へ滞納分を直接振り込んで全額クリアにしてくれる方法です。

【メリット】

一番おトクに家を残せる

これはあなた自身の財布から出たお金ではない（第三者弁済）ため、「えこひいきの返済（偏頗弁済）」には一切あたりません。

当然、後からあなたが返していくことになる毎月の返済額が増える（清算価値に組まれる）こともありません。実務上、最も安全でノーリスクな解決策です。

【注意点】

絶対に『後で返すから』と言ってはダメ

親族にお金を出してもらう際、口約束でも「個人再生の手続き終わったら、少しずつ親孝行として返すからね」と約束してはいけません。

それをやってしまうと、それは援助ではなく「友人や親族からの新たな借金」となり、せっかく消したはずの債権者が親族にすり替わるだけで、手続き上大トラブルになります。

あくまでも「返さなくていい、もらったお金（援助・贈与）」として処理してもらう必要があります。

まとめ｜弁護士と最良の選択肢を探そう！

「管理費の滞納がもう3ヶ月分も溜まっているから、うちはもうマイホームを諦めるしかないんだ……」と考える必要はまったくありません。

一番危険なのは、管理組合から届く督促状を無視して放置し、本当に「先取特権」を実行されて競売の手続きを進められてしまうことです。そこまで行ってしまうと、弁護士であっても家を守ることは極めて難しくなります。

しかし、手遅れになる前の「早期の段階」でアーク法律事務所へご相談いただければ、最良の選択を一緒に探すことができます。

■住宅ローン、他の借金、正式な要件チェック、そしてマンションの管理費まですべての数字を精密にシミュレーションします。

■「いつ、どのタイミングで、どちらの方法を使って管理費の滞納を解消し、裁判所にどう報告すれば、あなたの家を一番安全に、一番おトクに残すことができるか」の完璧なタイムライン（作戦）を組み立てます。

手遅れになって大切な家を競売にかけられてしまう前に、まずは一度、アーク法律事務所へお越しください。

どうすれば、法律の要件を満たした上で安全にマイホームを守りきれるか一緒に考えましょう！

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