住宅ローンが払えなくなった時、頭の中によぎるのは…
折角持ったマイホームを失う
という大きな喪失感だと思います。
ですが、
- オーバーローンであること
- 住宅ローンが払えない理由が住宅ローン以外の借金のせいであること
- 定期的な安定した収入があること
この３つの条件を満たしているのなら「個人再生」という手続きを利用することで、住宅ローン以外の借金を減額させて、あなたの大切なマイホームを守ることができる可能性があります。
デメリットの少ない個人再生という手続きを使って、どのように住宅を守ることができるのかわかりやすく説明します。
しかし、住宅ローンがアンダーローンである場合には、マイホームを持ち続けるという選択が難しくなります。
マイホームを持ち続けるためには、任意整理で生活再建できることが条件になります。
また、単純に住宅ローンを支払える収入がない場合には、残念ながらマイホームを手放すことも視野に入れなければなりません。
この記事では、借金はあるけれど、マイホームをどうにか維持したい人に向けた内容です。
住宅ローンが払えないの具体的な理由を考えよう！
まず、マイホームを守りつつ、借金の圧縮ができるかを考えるために以下の公式をあなたの収入で当てはめて考えてみてください。
今ある住宅ローン以外の借金を除いて、この公式は成立しそうですか？
具体的に言うと、
- 住宅ローンを支払い続けていくことができること
- 今後は借金をせずに生活できること
- さらに、数万円の余力が残ること
まず、この条件で、任意整理というものを検討することができます。
任意整理とは、利息をカットして、元金を３～５年で返済していくものです。
任意整理で生活再建が難しかった場合、次に考えることは、
個人再生です。
個人再生は、借金の総額を5分の1～10分の1に減額し、減額したものを３～５年で返済していくものです。
個人再生の要件に当てはまれば、住宅ローンを残したまま、その他の借金を大幅に減額することができるかもしれません。
そのためには、住宅ローンを残せる条件にあるかを考えなくてはなりません。
前回、個人再生と住宅ローン「住宅資金特別条項」とはどういうものか？を書きました。
今回は、補足記事にもなります。
住宅資金特別条項を利用できないケースを事前にチェックしよう！
これからお話することは、クリアできていないと住宅資金特別条項を利用して、住宅を残すことができなくなってしまいます。
あなたは、大丈夫でしょうか？
個人再生は住宅ローンが「アンダーローン」だと利用できない
個人再生のメリットを活かすためには、住宅資金特別条項の条件をクリアしなければ、住宅ローンを維持することができません。
住宅資金特別条項を利用するためには、
オーバーローンである必要があります。
アンダーローンについて具体的に説明します。
例えば、住宅ローンの残債が1,000万円、家の査定額が1,500万円だったとします。
どっちが上回っていますか？
家の査定額ですよね！
差額は、500万円のプラスです。
個人再生では、この500万円は「清算価値」と言って、実際に処分をするわけではありませんが、お金に換えた時の価値を最低弁済額に組み込まなくてはなりません。
個人再生では財産・資産価値以上の弁済をすることと定義されています。
例えば、持っている借金を500万円だとします。
通常、最低弁済額は、100万円となり、100万円を３～５年で弁済します。
ですが、住宅の清算価値が、500万円となると、最低弁済額は、100万円ではなくなります。
個人再生の定義をあてはめると、
「500万円以上の弁済をする必要がある」となります。
つまり、500万円の借金は、500万円のままとなり、全く意味がないことになってしまいます。
よって、家の査定額よりも、住宅ローンの残債額が上回っているオーバーローンでなくてはならないのです。
税金の滞納は、運命の分かれ道！
税金は、滞納なく支払えていますか？
個人再生を考える時、税金は完納しているか、税務署との話し合いで分割の合意を得ていることが必要となります。
また、分割している場合は、その分割金が、再生計画案に無理がないという条件も必要となります。
なぜ、そんな条件が必要かと言うと…
税金の回収には、強制執行として、住宅を差し押さえられる可能性があるからです。
もしも、税金の支払いが難しいという答えを出さざるを得ないとなると、選べる選択肢は、自己破産の一択になってしまいます。
自己破産を選択すれば、オーバーローンで住宅資金特別条項を満たしていても、手続きの内容が違うので、住宅ローンを維持することも、家を残すこともできなくなります。
さらに、税金は、自己破産をしても免除されることはありませんので、ご注意ください。
住宅を２つ以上保有している場合
セカンドハウス、別荘など、２つ以上の住宅を保有していることもありますよね。
住宅資金特別条項を利用できるのは、
あなたが住んでいる住宅だけになります。
もう１つの家は、
アンダーローンの場合は、清算価値に組み込まれることになります。
前述しましたが、もしも、今住んでいない家の売却査定額が、あなたの借金額相当または借金より上回ることがあれば、個人再生手続きそのものの成立が難しくなります。
しかし、オーバーローンの場合は、競売にかけられ、残ったローンは、再生債権として扱われることになります。
また、ローンを完済している場合には「清算価値」の対象になるため、借金額相当または借金額を上回る場合には、個人再生手続きが成立しません。
この場合は、セカンドハウスを維持したい場合には、任意整理を考えます。
または、セカンドハウスを手放してもいい場合には、売却して借金の返済に充ててください。
個人再生するならマンションの管理費の滞納はダメ！
住宅ローンと言っても、一戸建てやマンションなどがあります。
マンションの住宅ローンを維持したい場合の注意点です。
マンションの管理費って、あまり認識がないかもしれませんが、滞納していると、先取特権として扱われ、強い担保権があります。
住宅資金特別条項を利用するためには、家が抵当や担保になっていないことが条件です。
よって、管理費の滞納がある場合には、住宅資金特別条項を利用することが難しくなります。
ただ１つだけ、切り札として有効なのは…
あなた以外の第三者が滞納している管理費を支払うことです。
ですが、同居家族は、第三者にはならないので、親族などにお願いして支払ってもらうことが求められます。
もしも、あなたが支払ってしまった場合は、偏頗弁済となります。
※偏頗弁済（へんぱべんさい）
弁済額が上がるor再生計画案が不認可となる可能性があることなので注意しましょう。
住宅を抵当に入れてローンを組んでいる場合
例えば、家絡みで、家のリフォーム代はどうなるでしょうか？
家に絡んだものですが、リフォーム代自体は、住宅資金特別条項を利用できるものではありません。
ですが、リフォーム代のローンを組むのに抵当権を付けてしまったら、家を残すことは難しくなります。
単なるローンであれば、一般的な再生債権として扱われることになります。
その他、何かの借入資金のために家に抵当権を付けている場合は、家を残すことは困難となることを覚えておいてください。
【まとめ】個人再生で借金の圧縮をしたいのなら条件クリアを目指そう！
今日お話してきたことで、あなたの努力でどうにかなる問題としては、税金とマンション管理費です。
あとは、これまでの結果に基づくものなので、住宅を残すというためにできることは、残念ながらありません。
これまで大切にしてきたはずのマイホームです。
僕は、家族の大切な生活の場として、どうにか残せる道を一生懸命に考えて取り組んでいます。
個人再生をあまり勧めない弁護士もいるようです。
本当にあなたのケースでは無理なのかを納得いくまで、弁護士と話し合ってみてください。
もちろん、あなたの状況によっては、僕も難しい、無理だという判断をしなくてはならないこともあります。
ですが、まずは、住宅を残すということに重きを置いて取り組んでいます！
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